München bleibt teuer. Das war 2022 so, das ist 2026 so, und daran wird sich in absehbarer Zeit wenig ändern. Was sich aber verändert hat: die Zinsen, die Kaufpreise und die Rahmenbedingungen für Mieter. Wer heute vor der Entscheidung steht, sollte diese nicht aus dem Bauch heraus treffen, sondern mit echten Zahlen.
Was eine Münchner Wohnung 2026 kostet
Der Münchner Immobilienmarkt hat sich seit dem Zinsschock 2022 spürbar beruhigt, ohne dabei günstig zu werden. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung in mittlerer Lage, etwa in Giesing, Sendling oder Moosach, sind 2026 Kaufpreise zwischen 650.000 und 780.000 Euro realistisch. In gefragteren Lagen wie Schwabing oder Maxvorstadt beginnen die Preise bei rund 900.000 Euro und reichen schnell über die Million.
Auf der Mietseite sieht es nicht entspannter aus. Die Angebotsmieten für vergleichbare Wohnungen liegen bei 22 bis 28 Euro pro Quadratmeter kalt, also 1.650 bis 2.100 Euro monatlich. Wer bereits eine Bestandsmiete unter 15 Euro hält, sitzt auf einem stillen Vermögen, das er kaum aufgeben will.
Die Kaufrechnung im Detail
Nehmen wir ein konkretes Beispiel: 75 Quadratmeter in Sendling, Kaufpreis 720.000 Euro. Hinzu kommen Nebenkosten von rund 10 Prozent in Bayern: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, 1,5 bis 2 Prozent Notarkosten, bis zu 3,57 Prozent Maklercourtage. Das ergibt Gesamtkosten von etwa 792.000 Euro.
Bei 20 Prozent Eigenkapital, also 158.400 Euro, und einem Darlehen von 633.600 Euro zu einem aktuellen Zinssatz von rund 3,8 Prozent auf 25 Jahre ergibt sich eine monatliche Annuität von etwa 3.300 Euro. Tilgungsanteil anfangs rund 900 Euro, Zinsanteil rund 2.400 Euro. Hinzu kommen nicht umlagefähige Nebenkosten wie Instandhaltungsrücklage, Hausgeldanteile und Versicherungen, realistisch weitere 300 Euro monatlich.
Unterm Strich: rund 3.600 Euro monatliche Belastung für eine Wohnung, die zur Miete 1.900 Euro kosten würde. Die monatliche Differenz beträgt also 1.700 Euro.
Was Mieter mit dem Unterschied machen können
Dieser Vergleich klingt zunächst eindeutig, ist es aber nicht. Entscheidend ist, was mit der Differenz passiert. Wer 1.700 Euro monatlich konsequent anlegt, etwa in einen breit gestreuten ETF mit historischer Rendite von 6 bis 7 Prozent jährlich, kommt über 25 Jahre auf ein Vermögen von deutlich über 1,1 Millionen Euro. Das entspricht in etwa dem Wiederverkaufswert der Wohnung, wenn man moderate Wertsteigerungen von 2 bis 3 Prozent jährlich ansetzt.
Das Problem: Die wenigsten Mieter investieren diese Differenz tatsächlich diszipliniert. Wer das Geld nicht systematisch anlegt, baut kein Vermögen auf. Der Eigentümer hingegen zahlt zwangsweise Tilgung und besitzt nach 25 Jahren eine schuldenfreie Immobilie.
Der Faktor Zeit und Lebensplanung
Ob Kaufen oder Mieten sich rechnet, hängt stark davon ab, wie lange man in München bleibt. Bei einem Horizont unter zehn Jahren schneiden Käufer in der Regel schlechter ab, weil die Kaufnebenkosten nicht amortisiert werden können. Ab 15 Jahren dreht sich das Bild, sofern die Immobilie wertstabil bleibt.
Für Menschen mit gesichertem Aufenthaltsplan in München, stabilem Einkommen und ausreichend Eigenkapital ist der Kauf 2026 trotz der hohen Preise vertretbar. Gerade wer auf dem freien Markt neu mieten muss, zahlt ohnehin Spitzenmieten. Wer dagegen flexibel sein will oder muss, fährt mit Miete besser.
Wer sich in diesem Spannungsfeld professionell beraten lassen will, kann bei spezialisierten Anbietern für Immobilien München eine realistische Einschätzung aktueller Marktobjekte und ihrer Renditechancen einholen, bevor eine Entscheidung fällt.
Was viele unterschätzen: Mietpreisbremse und Kappungsgrenze
München gilt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt. Das bedeutet: Die Mietpreisbremse ist aktiv, Bestandsmieten dürfen innerhalb von drei Jahren nur um maximal 15 Prozent steigen. Wer eine günstige Bestandswohnung hat, ist tatsächlich bessergestellt als viele Käufer ahnen.
Allerdings greift dieser Schutz nur für Bestandsmietverträge. Wer auf dem freien Markt sucht, zahlt Angebotspreise, die die Mietpreisbremse de facto umgehen, etwa über Möblierungszuschläge oder Staffelmietvereinbarungen. Neuvermietungen sind also teuer, egal was das Gesetz vorsieht.
Wann Kaufen trotzdem sinnvoll ist
Es gibt Situationen, in denen der Kauf in München 2026 klar überlegen ist:
- Eigennutzung über 15 Jahre: Langfristige Planung amortisiert die Erwerbskosten.
- Zugang zu günstigen Konditionen: Beamte, Beschäftigte im öffentlichen Dienst oder Eigenheimzulage-Berechtigte haben teils bessere Finanzierungsbedingungen.
- Hohes Eigenkapital: Wer 40 Prozent oder mehr einbringt, reduziert die Zinslast erheblich und verbessert die monatliche Rechnung deutlich.
- Schutz vor Verdrängung: Wer einmal kauft, ist vor Eigenbedarfskündigungen und Mieterhöhungen geschützt.
- Altersvorsorge: Eine schuldenfreie Wohnung in München bedeutet im Alter keine Mietbelastung bei gleichzeitig überschaubaren Nebenkosten.
Fazit: Keine allgemeingültige Antwort
Die Frage „kaufen oder mieten“ lässt sich für München 2026 nicht pauschal beantworten. Wer einen langen Zeithorizont, ausreichend Eigenkapital und einen klaren Lebensmittelpunkt in München hat, kann trotz hoher Preise sinnvoll kaufen. Die monatliche Mehrbelastung gegenüber der Miete ist real, aber durch Tilgungsaufbau und Wertstabilität teilweise kompensierbar.
Wer flexibel ist oder unter zehn Jahren plant, fährt mit einer Mietwohnung finanziell meist besser, vorausgesetzt, er investiert die gesparte Differenz konsequent anderweitig. Das größte Risiko auf beiden Seiten ist nicht der Markt, sondern mangelnde Disziplin: der Mieter, der nicht anlegt, und der Käufer, der sich finanziell überdehnt.
München verzeiht keine Milchmädchenrechnungen. Wer die Entscheidung sorgfältig trifft und realistisch kalkuliert, kann auf beiden Wegen langfristig gut dastehen.
