Das Bad gehört zu den teuersten Räumen einer Wohnung, und gleichzeitig ist es der Raum, der am schnellsten veraltet. Gelbe Fliesen aus den 1990ern, eine knarrende Badewanne, Schimmel hinter dem Silikonrand: Wer zur Miete wohnt, fragt sich früher oder später, ob und wie er das ändern darf. Die Antwort hängt von mehreren Faktoren ab, die sich klar voneinander trennen lassen.
Was gilt als Schönheitsreparatur, was als Modernisierung?
Das deutsche Mietrecht unterscheidet grundsätzlich zwischen drei Arten von Maßnahmen: Schönheitsreparaturen, Instandhaltung und Modernisierung. Diese Unterscheidung bestimmt, wer zahlt und wer entscheiden darf.
Schönheitsreparaturen sind Arbeiten, die den normalen Verschleiß beseitigen: Streichen, Tapezieren, das Auffrischen von Silikonfugen. Ob Mieter dazu verpflichtet sind, hängt vom Mietvertrag ab. Seit mehreren BGH-Urteilen sind viele Standardklauseln zu Schönheitsreparaturen unwirksam, zum Beispiel starre Fristenregelungen oder Quotenabgeltungsklauseln. Wer unsicher ist, sollte seinen Vertrag von einem Mieterverein prüfen lassen.
Instandhaltung hingegen ist grundsätzlich Sache des Vermieters. Tropft ein Wasserhahn, funktioniert die Lüftung nicht oder blättert der Putz, muss der Vermieter auf eigene Kosten reparieren. Das gilt auch für strukturelle Schäden wie Schimmel, der auf bauliche Mängel zurückzuführen ist.
Eigene Umbaumaßnahmen: Erlaubt, verboten, geduldet?
Mieter dürfen ihr Bad nicht einfach nach Belieben umgestalten. Für bauliche Veränderungen, also alles, was über das Streichen von Wänden hinausgeht, brauchen sie die schriftliche Zustimmung des Vermieters. Dazu zählen:
- Neue Fliesen verlegen oder alte entfernen
- Sanitärobjekte austauschen (Badewanne, Dusche, Waschbecken)
- Trennwände einziehen oder entfernen
- Elektrische Installationen verändern
- Bodenabläufe versetzen
In der Praxis stimmen viele Vermieter kleineren Maßnahmen zu, wenn der Mieter schriftlich zusichert, den ursprünglichen Zustand bei Auszug wiederherzustellen. Diese Rückbaupflicht ist der entscheidende Punkt. Wer eine ebenerdige Dusche einbaut und beim Auszug die Wanne zurückbauen muss, zahlt möglicherweise mehrere Tausend Euro aus eigener Tasche. Deshalb lohnt es sich, im Vorfeld genau zu klären, ob und unter welchen Bedingungen der Vermieter auf den Rückbau verzichtet.
Wann muss der Vermieter das Bad renovieren?
Vermieter sind verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Konkret bedeutet das: Wenn wesentliche Teile des Bades nicht mehr funktionieren oder hygienische Mindeststandards unterschritten werden, besteht eine Renovierungspflicht.
Typische Fälle, in denen der Vermieter handeln muss:
- Schimmelbefall durch Baumängel wie fehlende Dämmung oder undichte Außenwände
- Defekte Leitungen oder dauerhafter Wasserverlust
- Undichte Fenster, die zu Feuchtigkeitsschäden führen
- Defekte Heizung oder nicht funktionierender Warmwasserbereiter
Kosmetische Mängel, also verblasste Fliesen oder eine veraltete Optik, begründen keine Pflicht zur Renovierung. Hier liegt die Grenze zwischen dem, was Mieter hinnehmen müssen, und dem, was sie einfordern können.
Modernisierung durch den Vermieter: Rechte und Pflichten
Beschließt der Vermieter selbst, das Bad zu modernisieren, gelten strenge Ankündigungspflichten. Er muss die Maßnahme mindestens drei Monate vor Beginn schriftlich ankündigen und dabei Art, Umfang, voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitteilen.
Nach einer Modernisierung darf der Vermieter die Jahresmiete um bis zu acht Prozent der aufgewendeten Kosten erhöhen, seit der Mietrechtsreform 2019 gilt dabei eine Kappungsgrenze: Die Miete darf durch Modernisierungsumlage in sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro pro Quadratmeter steigen. Bei einer 60-Quadratmeter-Wohnung wären das maximal 180 Euro im Monat zusätzlich, was in der Praxis die Umlage in vielen Fällen deutlich begrenzt.
Mieter haben das Recht, eine Modernisierung unter bestimmten Umständen als unzumutbare Härte abzuwehren, etwa wenn sie kurz vor einem geplanten Umzug stehen oder wenn die Mieterhöhung zu einer finanziellen Überlastung führt.
Professionelle Planung zahlt sich aus
Wer eine größere Badrenovierung angeht, sei es auf eigene Initiative mit Zustimmung des Vermieters oder im Auftrag des Vermieters, sollte frühzeitig Fachbetriebe einbeziehen. Gerade in Städten mit angespanntem Handwerkermarkt sind Wartezeiten von drei bis sechs Monaten keine Seltenheit. Wer zum Beispiel in München renoviert, findet bei spezialisierten Betrieben wie der Badrenovierung München von Käfer Bäder Unterstützung bei Planung, Genehmigungsfragen und Umsetzung.
Ein realistisches Budget für eine vollständige Badrenovierung in einer Mietwohnung (ohne Grundrissänderung, ca. 6 bis 8 Quadratmeter) liegt 2026 zwischen 8.000 und 20.000 Euro, je nach Ausstattungsniveau und regionalen Handwerkspreisen. Wer nur Fliesen und Sanitärobjekte tauscht, kommt günstiger davon. Wer zusätzlich neue Leitungen verlegt oder die Elektrik anpasst, muss mit deutlich höheren Kosten rechnen.
Dokumentation schützt beide Seiten
Egal ob Mieter oder Vermieter die Renovierung anstoßen: Eine sorgfältige Dokumentation ist unverzichtbar. Das gilt vor Beginn der Arbeiten ebenso wie danach.
Konkret empfiehlt sich folgendes Vorgehen:
- Zustand vor der Renovierung fotografisch und schriftlich festhalten
- Alle Vereinbarungen mit dem Vermieter schriftlich abschließen, keine mündlichen Absprachen
- Rechnungen und Handwerkerverträge aufbewahren
- Bei selbst beauftragten Arbeiten: Zustimmung des Vermieters mit Aussage zur Rückbaupflicht dokumentieren
- Zustand nach Abschluss gemeinsam mit dem Vermieter abnehmen und protokollieren
Streitigkeiten über den Zustand des Bades bei Auszug gehören zu den häufigsten Konflikten zwischen Mietern und Vermietern. Wer von Anfang an transparent dokumentiert, vermeidet teure Auseinandersetzungen vor dem Amtsgericht.
Fazit
Mieter dürfen mehr planen, als viele denken, aber weniger allein entscheiden, als sie sich manchmal wünschen. Wer das Gespräch mit dem Vermieter frühzeitig sucht, klare schriftliche Vereinbarungen trifft und die Kosten realistisch einschätzt, kann auch in der Mietwohnung ein zeitgemäßes Bad gestalten. Die rechtlichen Rahmenbedingungen sind dabei kein Hindernis, sondern ein Orientierungsrahmen, der beiden Seiten Sicherheit gibt.
