Passau wächst langsamer als München, aber es wächst. Die Drei-Flüsse-Stadt im südöstlichen Bayern hat in den vergangenen Jahren eine stille Transformation erlebt: Studierende der Universität Passau, Zuzügler aus dem Raum München und Regensburg sowie Käufer aus Österreich haben den Markt spürbar verändert. Wer 2026 eine Immobilie kaufen oder mieten möchte, steht vor einem Markt mit klaren Gefällen zwischen den Stadtteilen und realistischen, aber nicht mehr günstigen Einstiegspreisen.
Kaufpreise 2026: Was kostet eine Immobilie in Passau wirklich?
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen liegt in Passau 2026 je nach Lage zwischen 3.200 und 4.800 Euro. In der Altstadt und in Innstadt, wo Altbauten mit Donau- oder Innblick angeboten werden, werden vereinzelt auch 5.200 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Einfamilienhäuser in peripheren Lagen wie Haidenhof Nord oder Auerbach starten bei rund 450.000 Euro, während vergleichbare Objekte in Grubweg oder Hacklberg teilweise unter 420.000 Euro gehandelt werden.
Neubauwohnungen, die in kleinen Projekten im Stadtgebiet entstehen, bewegen sich beim Kaufpreis zwischen 4.500 und 5.500 Euro pro Quadratmeter. Das ist für eine mittelgroße bayerische Stadt kein Ausreißer nach oben, aber ein deutlicher Anstieg gegenüber den Werten von 2021, als vergleichbare Objekte noch für 3.400 bis 4.200 Euro angeboten wurden.
Stadtteile im Vergleich: Wo lohnt sich der Kauf?
Die Lage entscheidet in Passau stärker als anderswo, weil die Topografie der Stadt eine klare Gliederung erzwingt. Die Halbinsellagen der Altstadt sind begrenzt bebaubar und damit dauerhaft knapp. Wer dort kauft, investiert in ein Objekt mit geringer Wiederverkaufsrate und entsprechend stabilen Preisen.
- Innstadt und Altstadt: Höchste Preise, beste Lage, wenig Neubau. Geeignet für Kapitalanlage oder Eigennutzung mit langem Zeithorizont.
- Grubweg: Ruhige Wohnlage mit gutem Zugang zur Universität. Beliebt bei Familien. Preisniveau moderat bei 3.400 bis 4.100 Euro pro Quadratmeter.
- Haidenhof Nord und Süd: Dichter bebaut, höherer Anteil an Mietobjekten. Einstieg als Kapitalanlage ab rund 280.000 Euro möglich.
- Neustift und Heining: Günstigere Einstiegspreise, aber schlechtere ÖPNV-Anbindung. Attraktiv für Pendler mit eigenem Fahrzeug.
- Hacklberg und Anger: Aufstrebende Lagen mit vereinzelt noch günstigeren Bestandsobjekten. Kurze Wege in die Innenstadt über die Innbrücke.
Mieten in Passau: Knapp, aber nicht München
Die Mietpreissituation ist angespannt, aber verglichen mit dem Großraum München noch handhabbar. Eine 70 Quadratmeter große Wohnung in normaler Lage kostet kalt zwischen 850 und 1.050 Euro pro Monat. In zentralen oder hochpreisigen Lagen werden auch 13 bis 14 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Der Leerstand ist niedrig, Mietobjekte werden häufig innerhalb von wenigen Tagen vergeben.
Für Studierenden-WG-Zimmer liegt das Preisniveau bei 450 bis 600 Euro warm, je nach Stadtteil und Ausstattung. Der Universitätscampus nahe Haidenhof und die innenstadtnahen Lagen sind bei Studierenden besonders gefragt, was den Druck auf das mittlere Mietpreissegment erhöht.
Was Käufer vor dem Kauf prüfen sollten
Passau liegt in einem Hochwassergebiet. Das ist keine Randnotiz, sondern ein zentraler Faktor bei der Kaufentscheidung. Die Flut von 2013 hat gezeigt, dass Lagen entlang von Inn, Donau und Ilz ernsthaft betroffen sein können. Wer ein Objekt in Flussnähe kauft, sollte das Hochwasserschutzkonzept der Stadt kennen, die Einstufung des Grundstücks in die Hochwasserrisikokarte prüfen und die Versicherbarkeit des Objekts vor dem Kauf verbindlich klären.
Darüber hinaus lohnt ein Blick auf den energetischen Zustand des Objekts. Viele Passauer Altbauten sind unsaniert oder nur teilsaniert. Eine Immobilie mit Energieausweis F oder G bedeutet in den kommenden Jahren Investitionsbedarf durch neue gesetzliche Vorgaben. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro kann eine energetische Sanierung schnell 60.000 bis 100.000 Euro zusätzlich kosten. Wer das einpreist, vermeidet böse Überraschungen.
Für eine fundierte Einschätzung des lokalen Marktes empfiehlt sich die Zusammenarbeit mit einem regionalen Anbieter. Eine gute Anlaufstelle für Immobilien Passau ist ein Makler mit nachweisbarem Bestandsgeschäft in der Region, der aktuelle Vergleichswerte aus abgeschlossenen Transaktionen kennt, nicht nur aus Angebotsportalen.
Finanzierung 2026: Zinsen, Eigenkapital, Realismus
Das Zinsniveau hat sich nach dem Anstieg 2022 und 2023 auf einem Niveau zwischen 3,5 und 4,2 Prozent für zehnjährige Zinsbindungen stabilisiert. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 450.000 Euro und 20 Prozent Eigenkapital ergibt sich eine monatliche Rate von rund 1.700 bis 1.900 Euro bei zwei Prozent Tilgung. Das ist deutlich mehr als in der Niedrigzinsphase vor 2022.
Käufer sollten die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen. In Bayern liegen diese bei rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises: 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, rund 1,5 Prozent Notarkosten und Grundbucheintragung sowie bei Maklerprovision bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Bei einem Objekt für 400.000 Euro sind das bis zu 44.000 Euro, die zusätzlich zum Kaufpreis bereitstehen müssen.
Marktausblick: Wie entwickelt sich Passau bis 2026?
Die Nachfrage in Passau wird durch drei stabile Faktoren gestützt: die Universität mit rund 12.000 Studierenden, die Nähe zur österreichischen Grenze mit Pendlerbewegungen aus dem Raum Linz und Salzburg sowie den anhaltenden Zuzug aus teureren bayerischen Städten. Gleichzeitig ist das Flächenangebot für Neubauprojekte begrenzt. Die Kombination aus begrenztem Angebot und stabiler Nachfrage spricht mittelfristig für leicht steigende oder zumindest stabile Preise in guten Lagen.
In Randlagen mit schlechter Infrastruktur und hohem Sanierungsbedarf ist hingegen Vorsicht angebracht. Objekte, die heute günstig erscheinen, können bei steigendem Kostendruck schwer zu vermieten oder weiterzuverkaufen sein. Wer langfristig denkt, investiert lieber in eine kleinere, gut gelegene Einheit als in eine große Immobilie an ungünstiger Adresse.
Passau bleibt ein Markt für Käufer mit klarem Konzept. Wer die Lage kennt, die Risiken einpreist und die Finanzierung solide aufstellt, findet hier 2026 noch Objekte mit realistischem Wertsteigerungspotenzial, ohne Münchner Preise zahlen zu müssen.
