Oberhausen gilt nicht als teuerster Immobilienstandort im Ruhrgebiet, aber billig ist es längst nicht mehr. Wer 2026 eine Wohnung sucht, merkt schnell: Die Schere zwischen Kaufpreis und Miete hat sich verändert, und die Rechnung, die vor drei Jahren noch für den Kauf gesprochen hätte, geht heute nicht mehr so einfach auf.
Was Käufer aktuell zahlen
Für eine Eigentumswohnung in Oberhausen liegen die Kaufpreise je nach Lage und Zustand zwischen 1.400 und 2.600 Euro pro Quadratmeter. Sterkrade und Osterfeld bewegen sich eher im unteren Bereich, während Stadtteile wie Styrum oder zentrumsnahe Lagen in Richtung Alt-Oberhausen höhere Preise erzielen. Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in ordentlichem Zustand kostet damit zwischen 105.000 und 195.000 Euro.
Neubauwohnungen, sofern überhaupt verfügbar, liegen deutlich darüber. Wer heute einen Neubau kauft, zahlt in Oberhausen selten unter 3.000 Euro pro Quadratmeter. Relevant ist außerdem der energetische Zustand der Immobilie: Ein schlechtes Energieausweis-Ergebnis kann bei der Finanzierung zum Problem werden, weil viele Banken Sanierungskosten als Risiko einpreisen.
Mieten: Was der Markt wirklich verlangt
Auf der Mietseite hat sich die Lage 2025 und 2026 weiter angespannt. Die durchschnittliche Kaltmiete in Oberhausen liegt aktuell bei etwa 8,50 bis 10,50 Euro pro Quadratmeter, abhängig von Ausstattung, Etage und Lage. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das eine Kaltmiete von 637 bis 787 Euro monatlich.
Was auffällt: Das Angebot an Mietwohnungen ist in den vergangenen zwölf Monaten spürbar kleiner geworden. Viele private Vermieter haben ihre Wohnungen verkauft, statt sie zu vermieten, weil die Kaufpreise zwischenzeitlich noch höher waren. Das Ergebnis ist ein Nachfrageüberhang, der die Mieten nach oben treibt, auch in einem Markt wie Oberhausen, der lange als vergleichsweise entspannt galt.
Die Finanzierungsrechnung 2026
Wer kaufen will, braucht Eigenkapital. Die meisten Banken verlangen heute mindestens 20 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Kaufnebenkosten. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer bei 6,5 Prozent, hinzu kommen Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 bis 2 Prozent sowie gegebenenfalls eine Maklerprovision.
Bei einem Kaufpreis von 150.000 Euro kommen so schnell 25.000 bis 28.000 Euro an Nebenkosten zusammen, die vorab aus eigener Tasche gezahlt werden müssen. Das Eigenkapital, das dann für die eigentliche Finanzierung übrig bleibt, bestimmt maßgeblich den Zinssatz. Bei einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent sind Zinssätze zwischen 3,4 und 4,0 Prozent realistisch, bei höherem Auslauf steigt der Aufschlag.
Wer 120.000 Euro finanziert, zahlt bei 3,7 Prozent Zinsen und zwei Prozent Tilgung eine monatliche Rate von rund 570 Euro. Das liegt damit nahe an der Miete für eine vergleichbare Wohnung, aber der direkte Vergleich greift zu kurz: Im Eigentum trägt der Käufer Instandhaltungskosten, Hausgeld und das Risiko einer Wertveränderung allein.
Oberhausen im Ruhrgebiet-Vergleich
Gegenüber Essen oder Düsseldorf ist Oberhausen beim Kaufpreis nach wie vor günstiger. Zum Vergleich:
- Oberhausen: Ø 1.800 Euro/m² (Bestand)
- Essen: Ø 2.200 Euro/m² (Bestand)
- Mülheim an der Ruhr: Ø 2.000 Euro/m² (Bestand)
- Duisburg: Ø 1.600 Euro/m² (Bestand)
Das macht Oberhausen für Käufer attraktiv, die in der Region verwurzelt sind oder beruflich ins westliche Ruhrgebiet gebunden sind. Wer hingegen auf Wertsteigerung spekuliert, sollte realistisch bleiben: Oberhausen hat strukturelle Herausforderungen, und die demografische Entwicklung ist kein starker Treiber für steigende Preise.
Wann der Kauf sinnvoll ist, wann nicht
Wer über einen lokalen Immobilienmakler Oberhausen konkrete Objekte sichtet, erkennt schnell, dass die Angebotspreise und die tatsächlich erzielten Preise oft auseinanderdriften. Gerade im Bestand gibt es Verhandlungsspielraum, manchmal zehn Prozent oder mehr unter dem Angebotspreis.
Kaufen lohnt sich in Oberhausen 2026 vor allem dann, wenn mindestens drei Bedingungen erfüllt sind: ausreichend Eigenkapital, ein Planungshorizont von mindestens zehn Jahren und ein Objekt in einem Zustand, der keine sofortige Großsanierung erfordert. Wer eine Wohnung aus den 1970er oder frühen 1980er Jahren kauft, sollte die energetische Sanierung von Anfang an einkalkulieren. Neue Fenster, Dämmung, Heizungsanlage können schnell 30.000 bis 60.000 Euro zusätzlich bedeuten.
Mieten bleibt dagegen sinnvoll für alle, die Flexibilität brauchen oder deren Eigenkapitalbasis noch nicht reicht. Ein Kauf auf Biegen und Brechen mit wenig Puffer ist in der aktuellen Zinslage riskant. Geraten die Finanzen ins Wanken, gibt es in Oberhausen keinen so liquiden Markt wie in einer Großstadt, der einen schnellen Verkauf ohne Verluste garantieren würde.
Was 2026 noch zu beachten ist
Die Zinsentwicklung bleibt das große Unbekannte. Sollten die Leitzinsen der EZB 2026 weiter sinken, könnten Baukredite wieder günstiger werden. Das würde die Nachfrage nach Kaufobjekten befeuern und die Preise stabilisieren oder leicht anheben. Wer heute kauft und einen langen Zinsbindungszeitraum wählt, sichert sich zwar höhere Zinsen, hat aber Planungssicherheit.
Ebenfalls relevant: das Gebäudeenergiegesetz und seine praktischen Auswirkungen. Ältere Heizungsanlagen werden zum Thema, und zwar nicht irgendwann, sondern bei einem Kauf sofort. Der Verkäufer ist verpflichtet, den Energieausweis vorzulegen. Ein Haus oder eine Wohnung mit Energieeffizienzklasse F oder schlechter ist kein automatisches Ausschlusskriterium, aber es erfordert eine ehrliche Kalkulation der Folgekosten.
Oberhausen ist kein einfacher Markt, aber auch kein unattraktiver. Wer die Zahlen kennt, die Lage realistisch einschätzt und die Finanzierung solide aufstellt, kann hier sinnvoll investieren oder zu vernünftigen Konditionen zur Miete wohnen. Der entscheidende Unterschied liegt nicht in der prinzipiellen Frage „kaufen oder mieten“, sondern in der persönlichen Situation, die hinter jeder Entscheidung steckt.
