Der Münchner Immobilienmarkt bleibt 2026 das, was er seit Jahren ist: ein Markt für Vorbereitete. Wer ohne solide Grundlage ins erste Maklergespräch geht, verliert entweder Zeit oder zahlt mehr als nötig. Dabei sind die meisten Fehler vermeidbar, wenn man die richtigen Fragen stellt, bevor überhaupt ein Exposé auf dem Tisch liegt.
Wie sich die Preise 2026 entwickeln
Nach dem deutlichen Rückgang zwischen 2022 und 2024 haben sich die Kaufpreise in München stabilisiert. Eigentumswohnungen im Bestand kosten im Stadtgebiet je nach Lage zwischen 6.800 und 11.500 Euro pro Quadratmeter. Schwabing, Maxvorstadt und Bogenhausen liegen am oberen Ende, Moosach, Feldmoching oder Ramersdorf bieten noch Einstiegspunkte unter 7.500 Euro. Neubauten sind kaum unter 10.000 Euro pro Quadratmeter zu finden, häufig deutlich darüber.
Das Umland hat aufgeholt. Dachau, Freising und Erding haben in den vergangenen Jahren stark zugelegt, bieten aber im Vergleich zur Stadt nach wie vor rund 25 bis 35 Prozent niedrigere Quadratmeterpreise. Wer bereit ist, 30 bis 45 Minuten Pendelzeit in Kauf zu nehmen, kauft für spürbar weniger.
Finanzierung realistisch durchrechnen, bevor der Makler fragt
Makler in München fragen heute fast immer nach einer Finanzierungsbestätigung, bevor sie einen Besichtigungstermin vergeben. Das ist keine Schikane, sondern Realität auf einem Markt, auf dem gut positionierte Objekte innerhalb weniger Tage vergeben werden. Eine Finanzierungsbestätigung ist nicht dasselbe wie eine bindende Kreditzusage, gibt aber beiden Seiten Sicherheit.
Als Faustregel gilt: Eigenkapital von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises plus Nebenkosten. Die Kaufnebenkosten in Bayern liegen bei rund 10 bis 11 Prozent des Kaufpreises, zusammengesetzt aus 3,5 Prozent Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten von etwa 1,5 bis 2 Prozent sowie Maklerprovision von bis zu 3,57 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, die hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.
Für eine Wohnung mit 80 Quadratmetern in Schwabing, die für 850.000 Euro angeboten wird, bedeutet das: rund 90.000 Euro allein für Nebenkosten. Wer das nicht einkalkuliert, sitzt nach dem Notartermin auf einer unangenehmen Lücke.
Was Käufer vor dem ersten Gespräch klären sollten
Das Maklergespräch ist kein informelles Kennenlernen. Gut vorbereitete Käufer stellen von Anfang an die richtigen Fragen und signalisieren damit Ernsthaftigkeit. Folgende Punkte sollten vor dem ersten Termin geklärt sein:
- Maximales Kaufbudget inklusive aller Nebenkosten, nicht nur der Kaufpreisgrenze
- Nutzungsart: Eigennutzung oder Kapitalanlage, weil das Makler und Verkäufer in ihrer Einschätzung beeinflusst
- Zeithorizont: Wann kann der Kaufvertrag unterschrieben werden, wann ist der Einzug geplant
- Lagekriterien: Konkrete Stadtteile oder S-Bahn-Linien, keine vagen Wünsche wie „zentral aber ruhig“
- Dealbreaker: Erdgeschoss, Südausrichtung, Baujahr, Aufzugspflicht, Stellplatz
Wer diese Punkte schriftlich fixiert hat, trifft im Gespräch schnellere Entscheidungen und vermeidet, sich von einem guten Exposé in eine falsche Richtung ziehen zu lassen.
Den Markt lesen: Wo sich Verhandlung lohnt
Der Münchner Markt ist kein Verkäufermarkt mehr im Sinne von 2021, aber auch kein Käufermarkt. Es ist ein differenzierter Markt, auf dem das Objekt und seine Vermarktungsdauer den Verhandlungsspielraum bestimmen. Objekte, die länger als 60 Tage online stehen, haben in vielen Fällen einen überhöhten Angebotspreis oder einen Mangel, der sich erst bei näherer Betrachtung zeigt.
Wer den Markt systematisch beobachtet, Portale wie Immobilienscout24 und Immowelt täglich scannt und Preisveränderungen bei bestimmten Objekten notiert, entwickelt innerhalb weniger Wochen ein Gefühl für realistische Preise. Dieser Marktüberblick ist das stärkste Werkzeug in jeder Verhandlung.
Für einen strukturierten Einstieg in die Marktrecherche und eine erste Einschätzung von Lagen und Preissegmenten kann der Blick auf spezialisierte Portale helfen, etwa bei Immobilien München fokussierte Anbieter, die ausschließlich den Münchner Markt abdecken und damit tiefere Lagekenntnis mitbringen als bundesweite Plattformen.
Worauf bei der Besichtigung niemand aufmerksam macht
Makler sind keine neutralen Berater. Das ist kein Vorwurf, sondern eine strukturelle Tatsache. Ihre Provision hängt am Abschluss. Deshalb sollten Käufer bei der Besichtigung gezielt auf Dinge achten, die im Gespräch selten freiwillig thematisiert werden.
Relevante Punkte bei Bestandsimmobilien:
- Energieausweis: Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis, Klasse und Jahrgang der Heizungsanlage
- Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre geben Aufschluss über geplante Sanierungen, Streitigkeiten und den Zustand des Gemeinschaftseigentums
- Instandhaltungsrücklage der Wohnungseigentümergemeinschaft: Ein Betrag unter 50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche ist bei älteren Gebäuden oft ein Warnsignal
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Regelungen zu Tierhaltung, Vermietung oder Umbaumaßnahmen stecken hier drin
Diese Dokumente müssen vom Makler auf Anfrage bereitgestellt werden. Wer sie nicht bekommt oder lange auf sie warten muss, sollte das als Signal werten.
Zeitdruck ist das größte Risiko
Auf dem Münchner Markt entsteht Zeitdruck manchmal organisch, weil ein Objekt tatsächlich mehrere Interessenten hat. Manchmal wird er auch inszeniert. Der klassische Satz „Es gibt noch zwei weitere ernsthafte Interessenten“ ist so alt wie die Maklertätigkeit selbst und lässt sich in keiner Weise überprüfen.
Wer gut vorbereitet ist, kann schnell entscheiden, ohne unter echtem oder vermeintlichem Druck Kompromisse einzugehen, die er später bereut. Das bedeutet konkret: Die Finanzierung steht, die Lagekriterien sind klar, die persönlichen Dealbreaker sind definiert. Dann dauert eine Kaufentscheidung keine drei Tage, sondern manchmal drei Stunden. Und das ist legitim.
Der Münchner Markt belohnt Vorbereitung. Wer mit einer klaren Ausgangslage ins Maklergespräch geht, verhandelt auf Augenhöhe, erkennt Risiken früher und trifft bessere Entscheidungen. Das gilt 2026 mehr denn je.
